Una delle domande che di solito ci si fa quando si prende la decisione di accendere un mutuo è sicuramente: quale mutuo conviene scegliere? Forse per prima cosa si pensa alla differenza tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile, ma per chiarire meglio questo concetto conviene valutare tutte le alternative riguardante i tassi dei mutui, in modo da poter scegliere il mutuo migliore per le proprie esigenze. Ovviamente siamo tutti d’accordo che riuscire a trovare un tasso bassissimo è fondamentale per avere il miglior mutuo in assoluto, ma c’è bisogno di considerare anche le varie tipologie di mutui presenti sul mercato.

In base alle proprie esigenze e caratteristiche anche la rata del mutuo e la durata dello stesso, possono assume particolare importanza. Magari si può essere disposti a sostenere un mutuo con rate molto basse e con una lunga durata, o rate più alte ma riducendo la durata del mutuo. Bisogna considerare che ci sono anche mutui con rate crescenti, decrescenti o costanti, ed in ogni caso fare un preventivo calcolo rata può essere utile per avere un’idea su quanto pagare mensilmente.

In questa pagina, quindi, cerchiamo di riassumere le caratteristiche fondamentali mutuo per mutuo e capire assieme che alternative ci sono quando si deve scegliere il giusto mutuo.

Mutui prima casa

Con l’espressione mutui prima casa si fa riferimento a tutti quei mutui adibiti all’acquisto della prima casa che l’istituto di credito può concedere ad un soggetto o ad una famiglia. I mutui prima casa costituiscono la tipologia di mutuo più comunemente richiesta dai clienti: l’importo finanziato è da restituirsi attraverso rate periodiche (ad esempio, mensili) e comporta, nella maggior parte dei casi, che vengano offerte particolari garanzie alla banca che concede il mutuo (come, ad esempio, l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile).

Chi accende un mutuo prima casa può beneficiare di speciali agevolazioni fiscali:

  • l’imposta di registro e l’Iva sono ad aliquote ridotte;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono fisse;
  • c’è una riduzione del 50 per cento sull’INVIM per il venditore.

Vi sono oltretutto alcune agevolazioni fiscali per il mutuo dedicato alla prima casa: i mutuatari infatti possono scaricare dalla propria dichiarazione dei redditi alcune spese di tipo passivo del mutuo.

Agevolazioni dei mutui prima casa

Per poter beneficiare delle agevolazioni dei mutui prima casa è ad ogni modo necessario il rispetto di una serie di requisiti fondamentali: l’immobile non deve essere di lusso, deve essere situato nel comune di residenza dell’acquirente (o, in alternativa, questi deve stabilire nel comune dell’immobile la propria residenza entro 18 mesi) e l’acquirente non deve essere titolare di un qualsiasi altro diritto su altro immobile (usufrutto o nuda proprietà ad esempio), anche laddove tale diritto non sia esclusivo ma in comproprietà con altri soggetti o in comunione legale con il coniuge.

Mutui costruzione

Il mutuo può essere acceso anche per finanziare la costruzione di un immobile, oltre che per il suo acquisto. L’espressione comunemente utilizzata per fare riferimento a questo tipo di mutui è quella di mutuo edilizio.

Il mutuo edilizio è un mutuo la cui funzione è quella di permettere il finanziamento di interventi di costruzione o ristrutturazione di case o immobili aventi diversa destinazione. Si tratta di una soluzione a disposizione sia dei soggetti privati, sia di aziende edilizie e cooperative e di società edili.

Mutui ristrutturazione

Oltre che per l’acquisto di un bene immobile, il mutuo può essere richiesto anche per la sua ristrutturazione o costruzione. Il mutuo per la ristrutturazione della casa è un finanziamento dalle caratteristiche assimilabili a quelle del classico mutuo per l’acquisto della casa (in termini di tasso di interesse, garanzie e durata) ma concepito per permettere la ristrutturazione di un bene immobile.

Il mutuo per la ristrutturazione della casa richiede che venga presentata documentazione aggiuntiva a quella standard e che vengano fornite informazioni dettagliate in merito alla tipologia di lavori da effettuare sull’immobile oggetto di ristrutturazione: la natura degli interventi da effettuare, i costi coinvolti nella procedura di ristrutturazione, le eventuali autorizzazioni a procedere.

Si è soliti distinguere in tre grandi categorie gli interventi di ristrutturazione che possono essere finanziati dai mutui ristrutturazione casa:

  • Interventi di manutenzione ordinaria
  • Interventi di manutenzione straordinaria
  • Ristrutturazione con grandi opere

Gli interventi di manutenzione ordinaria consistono tipicamente in lavori di ristrutturazione di parti limitate di un bene immobile. Gli interventi di manutenzione straordinaria, di più ampia portata rispetto ai primi, sono orientati al consolidamento o al rinnovamento di parti anche importanti del bene immobile. Infine, la cosiddetta ristrutturazione con grandi opere comporta la messa a punto di cambiamenti sostanziali sul bene immobile oggetto di ristrutturazione o la realizzazione di intere nuove costruzioni.

Mutuo chirografario

Il mutuo chirografario non viene garantito da un’ipoteca (come nel caso del mutuo ipotecario), bensì da un documento firmato dal debitore, che viene appunto detto “chirografo”. Non a caso, il termine “chirografario” significa “relativo ad un documento firmato”. Il mutuo chirografario non è accompagnato da una garanzia reale (ipoteca o pegno) né personale (fideiussione, anticresi). Il mutuo chirografario può avere diverse finalità: si può ad esempio ricorrere a questo tipo di finanziamento per acquistare i beni funzionali ad un’impresa, ristrutturare condomini o soddisfare specifiche esigenze individuali.

Il mutuo chirografario può essere richiesto da privati o da aziende e viene concesso previa valutazione della situazione economica del richiedente: l’istituto di credito compie una serie di indagini per capire se il debitore sarà effettivamente in grado di restituire la somma finanziata senza la necessità di introdurre garanzie fideiussorie.

Vista la particolare natura del mutuo chirografario, si tratta solitamente di un finanziamento concesso per somme di modesta entità (indicativamente, fino ad un massimo di 30.000 euro), tali da non giustificare i costi di un’accensione ipotecaria, e per debiti di limitata durata complessiva (4-5 anni). Anche nel caso dei mutui chirografari, il mutuatario ha facoltà di scegliere tra diversi tipi di tassi, tasso fisso, variabile o misto, e le rate si compongono di quote di capitale e di interessi seguendo il piano di ammortamento prestabilito. Tra i costi di accensione del mutuo chirografario non figurano alcune voci di spesa previste dai classici mutui ipotecari: il notaio, ad esempio, si limita ad effettuare una compravendita e non vi è alcuna iscrizione ipotecaria. Tuttavia, i tassi dei mutui chirografari sono in genere maggiori rispetto a quelli applicati ai mutui tradizionali.

Mutui liquidità

I mutui per liquidità sono mutui concessi per motivazioni di vario tipo e che non richiedono alcun giustificativo di spesa.

Il mutuo per liquidità è un prodotto piuttosto rischioso per gli istituti di credito (si calcola che il 90% delle insolvenze riguardi proprio questa tipologia di mutui), ragione per cui è concesso molto raramente e riservato ad una clientela particolarmente fidata o con solide garanzie patrimoniali.

Mutui 100%

Sulla base di quanto deciso da una delibera del Cicr (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio), un mutuo può arrivare a finanziare al massimo l’80% del valore del bene immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire sullo stesso.

Come si spiega allora la presenza di mutui 100%, ovvero di mutui pensati per finanziare l’intero valore dell’immobile da acquistare?

Può esservi una situazione di questo tipo nel caso in cui il mutuatario abbia la possibilità di offrire all’istituto di credito garanzie aggiuntive rispetto alla semplice ipoteca, come ad esempio fideiussioni o pegni su titoli.

Mutui agevolati

I mutui agevolati si caratterizzano per una serie di agevolazioni a favore dei soggetti che ne beneficiano, che possono presentarsi sotto differente forma: dalla presenza di un contributo formulato per coprire parte del rimborso del capitale o degli interessi a quella di un tasso di interesse particolarmente favorevole rispetto alle attuali condizioni di mercato, dalla riduzione delle spese di istruttoria ai tempi ridotti per l’erogazione del finanziamento.

I mutui agevolati sono tipicamente messi a disposizione di determinate categorie di soggetti, in possesso di specifici requisiti. Esistono ad esempio mutui agevolati concessi alle giovani coppie o mutui per l’acquisto della prima casa. Con riferimento a quest’ultima tipologia (mutui per l’acquisto della prima casa), le agevolazioni risiedono nell’applicazione di aliquote ridotte alle imposte gravanti sulla compravendita degli immobili e nella possibilità di detrarre molti dei cosiddetti costi accessori. Per potervi accedere è necessario il rispetto di alcuni requisiti: la casa deve trovarsi nel comune di residenza, non deve possedere le caratteristiche dell’abitazione di lusso, non deve ovviamente esservi possesso o usufrutto su altra abitazione.

Le agevolazioni atte a facilitare il rimborso del mutuo sono spesso offerte dallo Stato o dalle Regioni, che si fanno carico del rimborso di una parte del capitale o degli interessi del mutuo, contribuendo così alla riduzione del carico fiscale sul mutuo. Oltre ai contributi stanziati dallo Stato e dalle Regioni, esistono alcune agevolazioni fiscali sul mutuo prima casa che rendono meno oneroso il rimborso del finanziamento. La legge 388 del 2000 permette di detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi del mutuo casa per un importo non superiore ai 4000 euro (il precedente limite, in vigore prima della finanziaria 2008, era pari a 3.615,20 euro). Sempre in materia di agevolazioni sul mutuo prima casa, è possibile detrarre molti dei costi accessori, l’imposta ipotecaria è ridotta allo 0,25% (invece del 2%) e l’imposta di registro equivale al 3% (rispetto al 7%). Per beneficiare delle agevolazioni è naturalmente richiesto il rispetto di alcuni requisiti: il mutuo deve essere destinato all’acquisto di un immobile ad uso abitativo, non di lusso, nel comune di residenza (o nel comune presso il quale di intenda spostare la residenza entro 18 mesi dall’acquisto). In caso di richiesta del mutuo prima casa da parte di una coppia, i coniugi non devono possedere altra abitazione né godere dei diritti di proprietà su un secondo immobile. Per conoscere tutte le agevolazioni sul mutuo al quale si ha diritto sulla base della propria specifica situazione, è naturalmente opportuno rivolgersi ad un commercialista o ad un esperto qualificato in materia.

Ovviamente tra i mutui agevolati fa parte anche il mutuo a tasso zero, effettivamente non esiste un “mutuo classico” senza alcun interesse applicato.

Mutui Inps o ex Inpdap

I mutui Inps o ex Inpdap sono una particolare tipologia di mutui agevolati che l’Istituto nazionale di previdenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica può erogare a favore dei pensionati e dei lavoratori statali iscritti all’Istituto.

L’Inpdap (attuale INPS), oltre ad occuparsi dei compiti inerenti alla previdenza ed all’assistenza dei dipendenti dell’amministrazione pubblica, eroga infatti a favore degli iscritti una serie di prestazioni sociali e creditizie, tra cui figurano gli stessi mutui Inpdap. I mutui Inps sono rivolti ai lavoratori pubblici e pensionati iscritti all’Inpdap o ad altri istituti di previdenza che abbiano aderito alla Gestione credito e attività sociali (il fondo che finanzia le prestazioni creditizie erogate dall’Inpdap). Tra i soggetti che possono richiedere il mutuo Inps possono esservi sia i singoli iscritti, sia le cooperative edilizie a proprietà individuale.

I mutui Inps (che, è bene ricordare, non costituiscono prestazione obbligatoria per l’Istituto, visto che la loro erogazione dipende dall’effettiva disponibilità di bilancio delle sedi competenti), sono di norma concessi per permettere l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. I mutui ipotecari Inps erogati direttamente dall’istituto sono finanziati dalla Gestione unitaria autonoma delle prestazioni creditizie e sociali, fondo alimentato dai contributi dei dipendenti pubblici e dei pensionati iscritti all’Inps e attualmente aperto anche ai lavoratori e pensionati iscritti ad altri istituti di previdenza. L’adesione al fondo, in concomitanza con la presenza di eventuali altre condizioni (anzianità di servizio, ecc.), permette all’iscritto di usufruire delle prestazioni sociali e creditizie offerte dall’istituto, tra cui figurano gli stessi mutuiInps.

Così come per i classici mutui erogati dalle banche e dagli istituti di credito classici, anche il rimborso dei mutui ex Inpdap vede la presenza di un certo numero di rate semestrali costanti e piani di ammortamento di 10, 15, 20, 25 e 30 anni, come previsto dal regolamento per la concessione dei mutui ipotecari agli iscritti alla gestione unitaria del credito e delle attività sociali. Anche nel caso dei mutui Inps o ex Inpdap è possibile scegliere tra tasso fisso e variabile.