Il tasso di interesse del mutuo può essere definito come la specifica modalità con cui gli interessi sono applicati al capitale ricevuto in prestito dal mutuatario. In fase di stipula del contratto di mutuo, il mutuatario ha facoltà di scegliere il tasso di interesse che ritiene più conveniente sulla base della propria specifica situazione ed esigenze. Tra le principali tipologie di tassi di interesse troviamo il tasso fisso, il tasso variabile ed il tasso misto.

Ai tradizionali mutui a tasso fisso, a tasso variabile ed a tasso misto vanno poi ad aggiungersi una serie di opzioni alternative, introdotte sul mercato dagli istituti di credito per venire pienamente incontro alle esigenze della propria clientela. Tra i mutui che rientrano in questa definizione troviamo ad esempio i mutui con cap o capped rate, i mutui a tasso bilanciato ed i mutui a rata costante e durata variabile.

Mutui a tasso fisso

I mutui a tasso fisso sono mutui caratterizzati dalla presenza di un tasso di interesse fisso, ovvero un tasso di interesse stabilito in fase di stipula di contratto che rimane invariato nel corso del tempo. Il tasso di interesse di un mutuo a tasso fisso non subisce variazioni a fronte dei cambiamenti nei mercati finanziari e monetari e ciò permette al mutuatario di conoscere sin da subito l’importo di ogni rata e di fare affidamento ad un piano di ammortamento “definitivo”.

L’entità del tasso fisso dipende da due parametri: il tasso Eurirs (o Irs) e lo spread applicato dall’istituto di credito. Il tasso Eurirs equivale alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l’Interest Rate Swap ed è comunicato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea. Il valore dell’Eurirs dipende dalla durata del mutuo: maggiore è la durata del finanziamento, maggiori sono i rischi che l’istituto di credito deve accollarsi e, di conseguenza, maggiore è il tasso Eurirs di riferimento. Lo spread è la percentuale che equivale al margine di guadagno dell’istituto di credito e oscilla indicativamente tra l’1% ed il 3%. La somma del valore di Eurirs e spread concorre alla determinazione del tasso fisso applicato al prestito.

Si ipotizzi, a titolo esemplificativo, che il mutuo abbia durata pari a 20 anni e che la banca applichi uno spread pari all’1,45%. Per conoscere l’entità del tasso fisso sarà necessario rilevare la quotazione corrente dell’Eurirs a 20 anni (disponibile presso i quotidiani finanziari e siti specializzati) e sommare ad essa lo spread applicato dall’istituto di credito. In presenza di un indice Eurirs pari a 4,45%, il tasso fisso ammonterebbe a 5,9% (4,45% + 1,45%).

I mutui a tasso fisso offrono il vantaggio di permettere al mutuatario un accorta pianificazione delle spese nel corso del tempo e di proteggerlo da eventuali aumenti del costo del denaro. Di contro, a parità di condizioni, i mutui a tasso fisso sono offerti a tassi di partenza più elevati rispetto ad altre tipologie di mutuo.

Mutui a tasso variabile

I mutui a tasso variabile si distinguono per la presenza di un tasso di interesse che varia in funzione dell’andamento di alcuni parametri di riferimento, opportunamente specificato sul contratto di mutuo.

L’entità del tasso variabile dipende da due fattori: il tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate) e lo spread applicato dall’istituto di credito. Il tasso Euribor, reso disponibile dalla stampa specializzata e dalle sezioni dedicate all’economia dei principali quotidiani nazionali, equivale al tasso medio al quale si tengono tutte le transazioni in valuta Euro tra le grandi banche europee e corrisponde al costo del denaro per le banche. Il tasso Euribor varia in funzione dell’andamento dei mercati ed il suo valore deve essere pertanto ricalcolato periodicamente (la rilevazione può avere luogo ogni 1, 3, 6 o 12 mesi): sulla base delle scadenze previste contrattualmente, l’istituto di credito rileva il valore del tasso Euribor e si serve di questo dato per aggiornare l’entità delle rate residue e predisporre il nuovo piano di ammortamento. Lo spread, come nel caso dei mutui a tasso fisso, è la percentuale corrispondente al margine di guadagno della banca e varia a seconda dell’istituto di credito considerato.

In fase di scelta di un mutuo a tasso variabile è essenziale avere ben presente la distinzione tra tasso di ingresso e tasso a regime del mutuo. Il tasso di ingresso è un tasso di interesse “promozionale” che l’istituto di credito può decidere di applicare durante la prima fase della vita del mutuo. Il tasso a regime identifica invece il tasso di interesse vero e proprio del mutuo a tasso variabile, quello calcolato come somma di Euribor e spread. La valutazione della convenienza di una proposta di mutuo a tasso variabile dovrebbe quindi essere ancorata sempre all’analisi del tasso a regime (oltre che di tutti quei parametri che concorrono a definire la “convenienza” di un’offerta di mutuo, come ad esempio l’Isc o Taeg, che oltre a considerare tutte le spese relative ad un finanziamento tiene conto dell’eventuale presenza di un tasso promozionale), e non a quello di ingresso (data la sua natura temporanea). Il tasso a regime è indicato all’interno del modulo Esis e del foglio informativo relativi all’offerta di mutuo.

Altrettanto meritevole di attenzione è il concetto di pre-ammortamento, termine con il quale si identifica il periodo all’inizio del mutuo che può essere caratterizzato da rate di minore importo in quanto costituite solo dalla quota interessi. Occorre ricordare, a questo proposito, che al periodo di ammortamento farà naturalmente seguito quello di ammortamento vero e proprio, caratterizzato da rate più alte in quanto composte sia dalla quota interessi, sia dalla quota capitale.

Rispetto alle varianti a tasso fisso, i mutui a tasso variabile consentono al mutuatario di beneficiare di una rata di partenza inferiore (a parità di condizioni). Va tuttavia considerato che l’aumento dei tassi base può incidere sul tasso di interesse del mutuo e, in definitiva, sull’entità delle rate da pagare.

Mutui a tasso misto

I mutui a tasso misto possono essere considerati una via di mezzo tra i mutui a tasso fisso ed i mutui a tasso variabile. I mutui a tasso misto prevedono che al mutuatario venga data la possibilità di passare, a determinate condizioni, da un tasso di interesse ad un altro sulla base delle proprie specifiche esigenze. Dopo un periodo a tasso fisso, il mutuatario ha facoltà di decidere se procedere secondo questa soluzione o invece passare ad un tasso di interesse di tipo variabile. Esiste anche la situazione speculare a quella presentata: si parte con un tasso di interesse variabile e si decide successivamente se passare al fisso o mantenere le condizioni attuali, il tutto naturalmente nel rispetto delle tempistiche e delle regole previste contrattualmente da ambedue le parti.

Analogamente a quanto visto per i mutui a tasso variabile, anche nel caso dei mutui a tasso misto può esservi la presenza di un tasso di ingresso durante il primo periodo di vita del mutuo, al termine del quale il mutuatario può decidere la tipologia di tasso di interesse che vorrebbe applicata al mutuo: tasso fisso o tasso variabile.

I mutui a tasso fisso offrono il vantaggio di permettere al mutuatario di scegliere la tipologia di mutuo che meglio risponde alle esigenze del momento, costituendo così un’opzione papabile per il soggetto indeciso sul tasso di interesse da preferire (specie in presenza di periodi di particolare incertezza dell’andamento del futuro dei tassi).

Altri tipi di tasso, spesso meno conosciuti

Il tasso fisso, variabile e misto rappresentano le tipologie di tasso di interesse più comuni e più frequentemente associate ad un mutuo immobiliare. Ad esse se ne aggiungono ad ogni modo di ulteriori, introdotte successivamente sul mercato dagli istituti di credito per rispondere, con la massima flessibilità possibile, alle esigenze dei propri clienti.

Tra le più diffuse tipologie di mutuo alternative ai tradizionali mutui a tasso fisso, variabile e misto troviamo:

  • Mutui con Cap o capped rate
  • Mutui a tasso bilanciato
  • Mutui a rata costante e durata variabile

Mutui con Cap o capped rate

I mutui con Cap, conosciuti anche come mutui con tetto massimo o “capped rate”, sono una particolare variante dei mutui a tasso variabile, che si caratterizzano per la presenza di una soglia massima al di sotto della quale il tasso di interesse è destinato a rimanere. Il tasso di interesse dei mutui con Cap può quindi subire variazioni a seconda dell’andamento dei tassi di mercato benché, a differenza di quanto avviene nei mutui a tasso variabile “classici”, sia destinato a rimanere al di sotto di un tetto massimo stabilito in fase contrattuale. In presenza di un mutuo con Cap, il mutuatario non è tenuto a corrispondere all’istituto di credito un tasso di interesse superiore al tetto massimo definito dal contratto, anche nell’eventualità in cui la somma tra Euribor e spread dovesse oltrepassare tale valore.

I mutui con Cap offrono al mutuatario la possibilità di proteggersi da eventuali rialzi sostanziali e improvvisi del costo del denaro, che potrebbero comportare un decisivo rialzo delle rate del mutuo, sia pur al prezzo di un tasso di interesse iniziale superiore rispetto a quello del più tradizionale mutuo a tasso variabile. In fase di richiesta di un mutuo con Cap è bene accertarsi, richiedendo adeguata documentazione all’istituto di credito, che il tetto massimo rimanga effettivamente in vigore per tutta la durata del mutuo e che non subentrino modifiche al suo valore nel corso del tempo.

Mutui a tasso bilanciato

I mutui a tasso bilanciato sono caratterizzati dalla presenza di una parte regolata a tasso fisso e di una parte a tasso variabile, sulla base delle esigenze espresse dal mutuatario. Il vantaggio dei mutui a tasso bilanciato è quello di consentire al mutuatario di limitare i rischi, definendo entro quali limiti il tasso di interesse del mutuo debba risultare soggetto alle fluttuazioni dei tassi di mercato.

Mutui a rata costante e durata variabile

I mutui a rata costante e durata variabile sono mutui che, pur essendo regolati a tasso variabile, consentono al mutuatario di versare alla banca una rata costante, in corrispondenza delle scadenze previste contrattualmente. Trattandosi di una particolare variante dei mutui a tasso variabile, i mutui a rata costante e durata variabile risentono dei cambiamenti che avvengono nei tassi di mercato, benché questi non si riflettano sull’ammontare delle rate (che restano costanti) ma sulla durata totale del mutuo. Un aumento del costo del denaro potrà così determinare un allungamento della durata del mutuo, mentre tassi di mercato decrescenti risulteranno funzionali ad una diminuzione della stessa.

I mutui a rata costante vedono tipicamente la presenza di una durata massima di 25-30 anni: se, oltrepassata questa durata massima, il mutuatario ha ancora un debito residuo con l’istituto di credito, a questi potrà essere richiesto di versare una rata finale dal valore maggiorato. I mutui a rata costante e durata variabile permettono al mutuatario di beneficiare dei vantaggi legati al mutuo a tasso variabile, pur con la sicurezza di corrispondere all’istituto di credito rate dall’importo costante.