In fase di valutazione di una proposta di mutuo è bene ricordare che le spese a carico del mutuatario non si limitano a quelle legate al tasso di interesse associato al finanziamento. Accendere un mutuo comporta infatti una serie di spese aggiuntive che, seppur in alcuni casi non immediatamente percepibili, vanno a sommarsi all’importo delle rate da versare all’istituto di credito e concorrono così a determinare il costo complessivo del mutuo.

A questo proposito, occorre innanzitutto ricordare che al mutuatario spetta farsi carico delle spese di istruttoria della pratica (ovvero dei costi legati alle attività che l’istituto di credito deve sostenere per verificare l’idoneità del soggetto a ricevere il finanziamento) e della parcella del perito addetto alla valutazione del bene immobile offerto a garanzia del mutuo. Al mutuatario spettano anche i costi notarili per stipulare il contratto di mutuo, le spese legate alla stipula di assicurazioni obbligatorie (come ad esempio nel caso dell’assicurazione contro il rischio di incendio e scoppio, in alcuni casi può essere altresì prevista la sottoscrizione di una polizza vita a garanzia del rimborso del capitale residuo), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.

In aggiunta ai costi del mutuo sin qui presentati vanno poi ad aggiungersi le spese di gestione previste dall’istituto di credito, come ad esempio le spese di incasso rata (imposte dalla banca ogni volta che viene erogato un pagamento) o al tasso di mora (in presenza di ritardo nei pagamenti da parte del mutuatario).

Alcune delle spese menzionate possono arrivare a coinvolgere importi abbastanza elevati e devono pertanto essere oggetto di particolare analisi in fase di scelta della proposta di mutuo più conveniente e adatta alle proprie esigenze. Ricordiamo che tra i parametri maggiormente utili per confrontare diverse offerte di mutuo e valutarne la convenienza assume un ruolo del tutto particolare l’Isc (Indicatore Sintetico di Costo) o Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale), parametro indicativo del complessivo ammontare di spese associabili al finanziamento, “oneri accessori” inclusi.

Tan e Taeg

Abbiamo visto come al mutuo siano ascrivibili una serie di spese molto eterogenee tra loro, che vanno ben oltre il semplice tasso di interesse legato al finanziamento. Valutare con attenzione le spese e i costi di una proposta di mutuo è fondamentale per operare un confronto tra le diverse offerte e scegliere in ultima analisi la soluzione più vicina alle proprie possibilità. Fortunatamente esistono alcuni parametri che ci semplificano la vita, aiutandoci ad analizzare con maggiore sicurezza le spese associate ad un mutuo e valutarne la complessiva validità e convenienza: tra di essi assumono particolare importanza gli indici Tan (Tasso Annuo Nominale) e Isc/Taeg (Indicatore Sintetico di Costo o Tasso Annuo Effettivo Globale).

Il Tan, acronimo di Tasso Annuo Nominale, è un parametro che indica l’interesse annuo che la banca applica al mutuo.

L’Isc (Indicatore Sintetico di Costo), conosciuto anche come Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale), è un parametro che indica l’insieme complessivo delle spese legate al mutuo, compresi gli oneri accessori. L’Isc è uno degli indici più importanti da analizzare in fase di confronto tra diverse offerte di mutuo, proprio perchè tiene conto di tutti i costi ad esso associati: i tassi di interesse nominali (Tan), le spese per l’apertura dell’istruttoria, le spese di incasso rata, i costi relativi alle assicurazioni obbligatorie e così via.

L’Isc è un indice che gli intermediari devono obbligatoriamente rendere noto al cliente prima della sottoscrizione del contratto ed è contenuto all’interno dell’Esis (European standard information sheet). L’Esis è un modulo standardizzato e personalizzato, fornito dalla banca o dall’istituto di credito quando il cliente richiede informazioni sui mutui, che presenta una serie di informazioni utili per valutare le caratteristiche e la convenienza dei prodotti finanziari offerti. Oltre al già menzionato Isc, l’Esis presenta tutte le informazioni economiche e giuridiche relative al prodotto (piano di ammortamento compreso).