La normativa italiana garantisce al mutuatario la possibilità di estinguere anticipatamente il proprio debito, secondo necessità. L’estinzione può essere parziale o totale. Nel primo caso il mutuatario versa una parte del capitale per alleggerire il debito residuo, facendo così in modo che la rata venga ricalcolata e diventi più bassa. In presenza di estinzione totale del mutuo, invece, il mutuatario corrisponde all’istituto di credito tutto il capitale residuo, saldando di fatto il proprio debito nei confronti della banca.

Se fino a qualche tempo fa l’estinzione anticipata del mutuo comportava il pagamento di una penale a favore dell’ente mutuante, per i contratti di mutuo stipulati dopo il 2 febbraio 2007 la legge italiana (nello specifico, il decreto legge n. 7 del 31/1/2007 noto anche come Bersani bis) ha eliminato ogni sanzione, stabilendo nel contempo penali massime non superabili dai contratti precedenti a tale data.

Possiamo così distinguere diversi casi, a seconda della data di stipula del mutuo e della stessa tipologia di mutuo (tasso di interesse).

Per i contratti di mutuo stipulati dal 2/2/2007 in poi sono state abolite le penali per l’estinzione dei contratti di mutuo per l’acquisto della prima casa.

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 2/2/2007 sono state definite dall’Abi e dalle associazioni dei consumatori penali massime per l’estinzione dei contratti di mutuo: spetta al mutuatario richiedere la rinegoziazione della penale all’istituto di credito (usando l’apposito modulo).

Per i mutui a tasso variabile stipulati prima del 2/2/2007: se l’estinzione del mutuo avviene prima del terzultimo anno della scadenza del contratto la penale massima ammonta a 0,50%, se avviene nel terzultimo anno la penale ammonta allo 0,20%, se avviene negli ultimi due anni non vi è alcuna penale a carico del mutuatario. Si consideri che se la penale originariamente prevista dal contratto di mutuo risulta pari o inferiore a quella massima stabilita dall’accordo Abi-consumatori, la penale di riferimento è ulteriormente ridotta dello 0,20% (clausola di salvaguardia).

Per i mutui a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000: valgono le regole previste per i mutui a tasso variabile (compresa la clausola di salvaguardia).

Per i mutui a tasso fisso stipulati dall’1 gennaio 2001: se l’estinzione del mutuo avviene nella prima metà del periodo di ammortamento la penale ammonta all’1,90%, se avviene nella seconda metà la penale ammonta all’1,50%, se l’estinzione avviene nel terzultimo anno la penale ammonta allo 0,20%, se la penale avviene negli ultimi due anni non ci è alcuna penale a carico del mutuatario. In presenza di penali di contratto uguali o inferiori a quelle massime stabilite dall’accordo Abi-consumatori, esse potranno essere ulteriormente ridotte, a seconda dei casi, dello 0,25% (se la penale di contratto è uguale o superiore all’1,25%) o dello 0,15% (se la penale di contratto è inferiore all’1,25%).

Per i mutui a tasso misto, se al momento dell’estinzione del mutuo è in corso l’ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se è in corso l’ammortamento a tasso fisso occorre fare riferimento ai criteri relativi a tale modalità. In presenza di contratti di mutuo a tassi “miscelati”, le quote di debito distinte sconteranno il trattamento destinato alle rispettive formule.