Vi sono i casi in cui il mutuatario avverte la necessità di cambiare mutuo, o di ridefinirne le condizioni (in termini di durata, spread, tipo di tasso, ecc.) affinché risulti più in linea con le proprie esigenze e il proprio stile di vita. Può nascere un’esigenza di questo tipo, ad esempio, in presenza di rate del mutuo a tasso variabile non più sostenibili a causa di avverse condizioni di mercato.

Spesso la domanda che ci si pone è: come poter abbassare la rata del mutuo?

Il mutuatario intenzionato a cambiare mutuo può così scegliere tra diverse strade: rinegoziare le condizioni del mutuo con la propria banca (rinegoziazione del mutuo), sostituire il mutuo con un mutuo nuovo (sostituzione del mutuo) o trasferire il mutuo ad un’altra banca (surrogazione del mutuo o mutuo surroga).

Rinegoziare il mutuo

La rinegoziazione del mutuo è la procedura mediante la quale il mutuatario si rivolge alla banca che ha erogato il mutuo per rinegoziarne le condizioni. Laddove sia possibile un accordo tra il cliente e la banca per rivedere le condizioni del mutuo (la banca, infatti, non è obbligata a rinegoziare), la procedura avviene senza costi per il cliente né un nuovo atto del notaio (è sufficiente scrittura privata, anche non autenticata).

Tra le condizioni del mutuo che è possibile rivedere attraverso la rinegoziazione del mutuo figurano:

  • la durata del mutuo (es. allungare la durata complessiva del mutuo)
  • lo spread (es. riduzione dello spread applicato dalla banca)
  • il tipo di tasso (es. passare da tasso variabile a tasso fisso)

Surrogazione del mutuo

La surrogazione del mutuo è l’operazione attraverso la quale il mutuatario trasferisce il mutuo ad un’altra banca con la surrogazione dell’ipoteca.

Tra le condizioni del mutuo che è possibile rivedere attraverso la surrogazione del mutuo figurano:

  • la durata del mutuo (es. allungare la durata complessiva del mutuo)
  • lo spread (es. riduzione dello spread applicato dalla banca)
  • il tipo di tasso (es. passare da tasso variabile a tasso fisso)

Non è invece possibile richiedere più del capitale residuo del mutuo iniziale alla nuova banca: il finanziamento richiesto deve infatti corrispondere a quello del precedente mutuo.

La surrogazione del mutuo non è un’operazione particolarmente onerosa per chi desidera cambiare mutuo, essendo prevista esclusivamente una tassa ipotecaria di 35 euro. Il mutuatario non deve accollarsi i costi notarili (il passaggio dal notaio, se richiesto, deve essere a carico della nuova banca), nè è tenuto a pagare spese di istruttoria/perizia o imposta sostitutiva.

La richiesta della surrogazione in Conservatoria è subordinata alla presentazione di un documento di surrogazione opportunamente compilato dal cliente e con firma autenticata.

La surrogazione del mutuo consente al mutuatario di mantenere i benefici fiscali relativi alla detrazione degli interessi riguardanti l’abitazione principale.

Sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo è la procedura mediante la quale il mutuatario estingue l’attuale mutuo per aprirne uno nuovo presso un altra banca.

Tra le soluzioni sin qui presentate, la sostituzione del mutuo è quella che permette al mutuatario di modificare la maggior parte delle condizioni del mutuo: oltre ad avere la possibilità di intervenire sulla durata, sullo spread e sul tipo di tasso, il mutuatario può richiedere anche più del capitale residuo del mutuo iniziale (ovvero, ottenere liquidità aggiuntiva). Va tuttavia osservato che la sostituzione del mutuo, oltre ad essere l’opzione più flessibile, è anche la più onerosa. A questo proposito, il mutuatario deve farsi carico di una serie di spese, tra cui figurano i costi notarili (ad esempio, per il nuovo atto di mutuo e l’iscrizione della nuova ipoteca), delle spese relative alla fase istruttoria (tra cui le spese di perizia), l’imposta sostitutiva ed eventuali penali di estinzione anticipata (in caso di mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007).

In considerazione degli elevati costi sottostanti all’operazione di sostituzione del mutuo, è consigliabile ricorrervi solo in caso di reale bisogno (ad esempio, nel momento in cui si necessita di ulteriore capitale rispetto al residuo del mutuo iniziale) ed avere cura di confrontarne la convenienza con altre soluzioni disponibili (talvolta può rivelarsi più vantaggioso richiedere un prestito personale per coprire la liquidità aggiuntiva) prima di procedere.