Il mutuo è un tipo di finanziamento al quale può ricorrere un soggetto intenzionato ad acquistare (ma anche ristrutturare o costruire) un bene immobile. E’ ben noto che acquistare, ristrutturare o soprattutto costruire una casa comporta uno sforzo finanziario notevole e non sempre è possibile disporre sin da subito della somma di denaro necessaria a soddisfare questa esigenza. In circostanze di questo tipo il mutuo immobiliare ci viene in aiuto, consentendoci di rimborsare un po’ alla volta il debito con rate a carattere periodico e in una prospettiva di medio-lungo periodo.

Guida ai mutui online

Come è d’altronde facile immaginare, quella della scelta del mutuo prima casa è una fase delicata cui va prestata la massima attenzione, trattandosi di un finanziamento che coinvolge somme di denaro importanti e che impegna il soggetto che lo ha sottoscritto per un periodo di tempo solitamente piuttosto lungo. Occorre, insomma, valutare con la dovuta cura e spirito critico le diverse soluzioni di mutui prima casa che il mercato mette a disposizione, per determinarne l’effettiva convenienza e scegliere la proposta effettivamente più consona alle proprie necessità.

mutui online

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Fortunatamente oggi esistono diversi siti che permettono di saperne di più sulle varie tipologie di mutui on line, fornendo informazioni utili a tutti coloro che si trovano nella condizione di dover scegliere il finanziamento giusto per l’acquisto della casa. Senza contare il prezioso contributo degli strumenti per il calcolo della rata del mutuo on line, anch’essi risorse fondamentali cui fare affidamento in fase di scelta del mutuo.

Questo sito descrive le caratteristiche principali dei mutui casa on line, soffermandosi in modo particolare sulle caratteristiche delle varie tipologie di mutuo – dai mutui a tasso fisso ai mutui a tasso variabile, passando per le soluzioni ibride dei mutui a tasso misto, mutui con cap o capped rate, ecc. – e sulle peculiarità distintive dei mutui on line (ovvero i mutui stipulati direttamente su Internet), con l’obiettivo di chiarire alcuni dei dubbi che ancora gravitano intorno a questo argomento e consentire a tutti di disporre di una conoscenza di base del settore, utile per il calcolo della rata del mutuo online ed ai fini della scelta di quello ideale.

Il mutuo ipotecario

Il classico tipo di mutuo che si può sottoscrivere è quello noto come ipotecario, ad intendere che si tratta di un finanziamento che viene garantito da un’ipoteca su un immobile (spesso tale immobile che funge da garanzia è anche quello che si vuole acquistare).

Per poter erogare il mutuo, l’istituto di credito chiedere determinate garanzie e l’ipoteca è una delle più solide (ad essa, a volte, viene affiancata una fideiussione, ma solo in aggiunta, mai in sostituzione).

Abbiamo detto che l’ipoteca può essere accesa sull’immobile che si sta acquistando con quel finanziamento (e anzi, nella maggior parte dei casi è proprio così), ma non è sempre il caso dato che l’ipoteca di primo grado si può accendere su ogni altro immobile, di adeguato valore, di proprietà de mutuatario, e sul quale non ci sono già altre ipoteche esistenti.

L’ipoteca è una garanzia molto valida per l’istituto di credito dato che, se il mutuatario non paga le rate, gli dà il diritto di espropriare l’immobile per venderlo e rientrare delle somme prestate.

I mutui ipotecari sono degli atti pubblici, dunque richiedono la presenza di un notaio (con conseguenti costi). Questa figura dovrà redigere il contratto e registrarlo nei pubblici registri, oltre che iscrivere l’ipoteca.

Il mutuo ipotecario può essere acceso per diverse finalità: acquisto immobile, costruzione immobile, ristrutturazione e liquidità.

Chi eroga il mutuo

I mutui possono essere erogati da banche ordinarie, banche specializzate o istituti e sezioni autonome di credito fondiario.

Le banche ordinarie sono gli istituti che svolgono le tradizionali operazioni bancarie (come ad esempio conti correnti, compravendita di titoli, ecc.) I mutui costituiscono uno dei diversi prodotti che la banca offre ai propri clienti.

Le banche specializzate sono istituti la cui attività è esclusivamente quella di occuparsi dell’erogazione di mutui. Trattandosi di istituti specializzati in questo genere di prodotti si distinguono tipicamente per la presenza di procedure più snelle e veloci rispetto alle banche tradizionali. Va tuttavia osservato come questi istituti spesso eroghino solo specifiche tipologie di mutui, non concedendo soluzioni quali mutui per costruzione o per ristrutturazione, mutui liquidità, operazioni su immobili a destinazione commerciale.

Gli istituti e le sezioni autonome di credito fondiario sono enti specializzati nel finanziamento a medio e lungo termine nel settore immobiliare, che intervengono su quasi tutte le tipologie di operazioni. L’attività degli istituti e delle sezioni autonome di credito fondiario è regolata da una legislazione specifica.

Requisiti per accedere al mutuo

La Legge Italiana prevede che per essere ammessi ad ottenere un mutuo è necessario possedere alcuni requisiti previsti dalla Legge Italiana.

  • Età del richiedente
    Possono accendere un mutuo solo i soggetti in possesso di maggiore età. A seconda dei singoli istituti finanziari possono essere previsti anche dei limiti massimi di età per richiedere un mutuo (es. limite di 75 anni di età allo scadere del contratto di mutuo).
  • Cittadinanza e residenza del richiedente
    Il richiedente il mutuo deve appartenere ad una delle seguenti categorie: cittadino italiano con residenza in Italia, cittadino di uno stato membro della CEE, cittadino straniero (non CEE) con residenza in Italia. Oltre ai parametri menzionati, obbligatori per legge, prima di concedere il mutuo la banca potrà prestare attenzione ad altri requisiti fondamentali relativi all’aspirante mutuatario, quali ad esempio la veridicità e la consistenza patrimoniale e finanziaria dell’aspirante mutuatario e la sua affidabilità creditizia.

Garanzie Mutuo: la Fideiussione

Garanzie Mutuo: la Fideiussione

Garanzie Mutuo: la Fideiussione

Quando si parla di mutui, le garanzie sono fondamentali per poter ottenere questo particolare finanziamento per comprare casa. La fideiussione è una garanzia che chi fa richiesta di mutuo, ovvero il mutuatario, può sottoscrivere in favore della banca per aumentare le possibilità di ottenimento del finanziamento.

Questa garanzia è nota come “aggiuntiva”, ovvero viene affiancata all’ipoteca e non può mai essere fornita da sola (nel senso che l’ipoteca è fondamentale).

Una fideiussione è un processo attraverso cui il fidejussore, ovvero il garante, si impegna a rimborsare le rate del mutuo nel caso in cui il debitore principale non adempia in prima persona. In altre parole, il fideiussore fornisce un’assicurazione alla banca che sarà lui a pagare le rate se il mutuatario non lo fa.

Il fidejussore avrà poi il diritto di rivalsa nei confronti del mutuatario, che è obbligato a rimborsare le somme dal primo pagate.
La fideiussione può rientrare all’interno delle cosiddette garanzie personali, esattamente come il mandato di credito, l’anticresi e l’avallo: in ogni caso si tratta di garanzie che consentono al debitore di rivalersi sul patrimonio di una terza persona nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente.

Durata del mutuo

Oltre a scegliere il tasso di interesse che desidera vedere associato al proprio mutuo, il mutuatario ha altresì facoltà di decidere la durata complessiva del finanziamento (laddove naturalmente la tipologia di mutuo la permetta – si tratta, ad esempio, di una circostanza non prevedibile in presenza di mutui a rata costante e durata variabile).

I contratti di mutuo hanno tradizionalmente una durata compresa tra un minimo di 5 anni ed un massimo di 40 anni. E’ bene osservare che, all’aumentare della durata del mutuo, si assiste ad un corrispondente aumento degli interessi applicati al mutuo (Tan), poiché ciò comporta una minore capacità di prevedere il rimborso delle rate da parte dell’istituto di credito.

Confronto mutui: come ottenere un mutuo a tasso basso

Confronto mutui: come ottenere un mutuo a tasso basso

Confronto mutui: come ottenere un mutuo a tasso basso

Per poter effettuare al meglio un confronto tra mutui casa esistenti e orientarsi così nella scelta tra le diverse proposte presenti sul mercato occorre prestare attenzione ad una serie di fattori fondamentali. Di seguito se ne segnalano alcuni particolarmente importanti.

Il primo confronto da effettuare dovrebbe riguardare le tipologie di mutuo da scegliere, intendendo con ciò il tipo di tasso di interesse da preferire: fisso, variabile o misto. Ogni soluzione porta con sè dei vantaggi e degli svantaggi peculiari (per maggiori approfondimenti, si vedano le sezioni mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile e mutui a tasso misto); proprio per questo motivo, è spesso consigliabile rivolgersi ad un consulente specializzato per valutare quale delle opzioni disponibili può rivelarsi la più conveniente, in virtù dell’andamento dei mercati e delle proprie esigenze e possibilità.

In merito invece al confronto tra i mutui offerti da varie banche, tra i parametri da prendere in considerazione assume decisiva importanza L’Isc (o Taeg).

L’Isc è un indice il cui scopo è quello di mostrare in maniera piuttosto completa il costo di un mutuo o di un finanziamento. A differenza del Tan (Tasso Annuo Nominale), che corrisponde esclusivamente all’interesse annuo applicato al mutuo, L’Isc tiene in considerazione anche delle altre spese collegate al finanziamento, tra cui si possono trovare:

  • interessi
  • spese di apertura, spese di incasso rata
  • costi assicurazione
  • spese per attività di mediazione (per il perito durante la fase istruttoria, costi notarili)

L’Isc si dimostra quindi un parametro molto utile a fini comparativi, per effettuare un primo confronto tra i mutui offerti dai vari istituti finanziari.

Vedi anche Come Calcolare Tan, Taeg, Irs e Spread.

Tipologie di piani di ammortamento

In Italia sono principalmente due le tipologie di ammortamento mutuo che si possono sottoscrivere (la prima notevolmente più frequente della seconda):

  1. Ammortamento a rate costanti o francese: prevede il pagamento di rate costanti mese dopo mese ed è per questo motivo quello più usato in Italia;
  2. Ammortamento con quote capitali costanti o italiano: si tratta di una soluzione in cui le quote capitali della rata sono costanti, mentre variano quelle “interesse”; ne consegue che l’importo totale della rata sarà sempre diverso (nello specifico, decrescente).

Vedi anche come calcolare la rata del mutuo.